신종 전세사기 안 당하는 법 2가지(등기부등본 속 쪼개진 근저당 진실, 깡통주택 방지)

당연히 확인해야 할 등기부등본 근저당의 진실 등 전세사기 안 당하는 법에 대해 간략히 정리했습니다. 2023년 초, 1,000여 개 이상 빌라를 갖고 큰 전세사기를 친 빌라왕 사건을 기점으로 신종 전세사기가 기승을 부리고 있습니다.

최근 들어서는 경기도 수원 일대 전세 사기들이 이어지고 있고, 삼정전자 사업장처럼 큰 지역 중심에 인근한 주택가들도 피해가 있을까 정부에서도 우려하고 있습니다.

전세 계약할 때 주의깊게 봐야할 4가지를 짚고 넘어가겠습니다.

단순 유형별 전세사기 내용만 확인하고 싶으실 경우, 아래 글을 참고해주시길 바랍니다.

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1. 1억원 안팎의 계약 건(전세사기 안 당하는 법)

전세 사기의 규모는 건 당 규모는 다양하겠지만 얼렁뚱땅 피해가 자주 일어나는 금액대는 1억원 안팎의 임대차 계약을 맺은 세입자들입니다.

그리고 전세사기의 주요 원인 5가지는 다음과 같습니다.

과정이 어떻든 나의 피같은 보증금을 x같이 갈취한 것이 정말 문제입니다. 이제 전세사기 무한 방어법에 들어가야겠습니다. (후…)

보통 임대사업자는 전세보증보험에 가입할 의무가 있는데, 이 마저도 가입하지 않고 보증금을 돌려주지 않은 채 잠적하는 경우도 허다합니다. 보통 전세사기가 일어나는 이유는 임대사업자가 남몰래 대출을 풀로 땡겨서 [깡통주택]화 하는데 있습니다.

그리고 세입자에게 대출이 거의 없다고 속여서 계약을 체결하는 것입니다.

2. 등기부등본 근저당, 가압류 확인 방법(겉핡기 방지용)

계약할 집을 둘러보면서 너무 마음에 든 나머지, 정말 중요한 부분을 간과하시는 분이 참 많았습니다. 아래 두 요소는 미움을 사더라도 끝까지 헤집으면서 물어보셔야 훗날 큰 피해를 받지 않습니다.

A. 임대차계약 전, 쪼개진 등기부등본 근저당 확인

부동산을 사들일 때 주택 여러 세대를 하나로 묶어 대출을 받는 형태를 ‘공동담보 대출’이라고 합니다. 한 예로 집 한 채만을 담보로 은행에서 1억원을 빌린다면 대출금의 120%인 1억 2,000만원이 등기부등본에 ‘근저당’이라고 설정되며 표기가 됩니다.

아래 등기부등본에서 [을 구]에 해당하는 부분에서 ‘근저당’이라는 글씨가 적혀있는지를 확인하는 것이 중요합니다.

등기부 등본을 확인할 때, 가장 상단에 적혀있는 집 주소, 가장 아래에 있는 열람 일시(최신성)을 확인한 상태에서 [을 구]에 적혀있는 근저당을 확인합니다.

하지만 앞서 얘기한 ‘공동담보 대출’ 형태는 임대사업자가 주택1채가 아니고, 예를 들어 5개의 주택을 한꺼번에 묶어 5원의 대출을 받았다고 가정해봅시다. 그렇다면 120% 대출 근거하에 6억원이 등기부 등본에 “공동담보, 근저당 6억원’이 표시됩니다.

이렇게 되면 세입자 입장에서는 이 6억원이 각 주택 당, 몇 세대를 쪼개서 대출을 받은 건지 일체 알 수 없게 됩니다. 이런 일이 자주 벌어지는 곳은 작은 집들이 다닥 다닥 많이 붙어있는 빌라, 다세대 주택에서 많이 일어납니다.

실제로 임대사업자들 또한 묶어서 관리하는게 “돈을 쓸어담는다.” 관점이 크기 때문에 필연적이 선택과 결과가 일어나지요. 여기서는 특정 지역을 언급하지 않겠지만, 네이버 지도에서 건물들이 촘촘이 지어진 지역들이 대부분 그렇습니다.

이런 일이 벌어지는 이유는 매매가가 아주 비싼 건물(50억)인데, 빚이 얼마 없다고(대출: 5억) 등기부 등본에서 어필하여 세입자를 충분히 속일 수 있기 때문이죠. 그래서 세입자들에겐 전세보증보험을 가입하지 않고도 전혀 문제가 되지 않는다고 어필합니다.

물론 임대인에게 어디 어디 묶어서 대출 받았냐라는 질문에 솔직히 대답해주지 않겠지만, 전세보증보험 가입 여부만 확인해보아도 지금 상황을 얼렁 뚱땅 넘어가는지, 실제 제대로 했는지 알 수 있습니다.

B. 깡통주택 방지, 가압류 여부 확인

가압류는 워낙 눈에 띄는 단어여서 큰 일은 없겠지만, 등기부 등본에서 ‘근저당’이라는 단어 다음으로 가압류(빨간 딱지) 단어가 있는지 꼼꼼히 확인하시면 좋습니다.

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3. 임대사업자 전세보증보험 가입 확인(+2가지 추가)

현재 관련 법상으로 임대사업자는 전세보증보험을 가입하고, 부동산 매매 및 임대를 해야합니다. 그래야 세입자(여러분) 분들이 보호 받을 수 있고, 그에 따른 손해배상도 청구할 수 있습니다.

• 손해배상 금액: 계약하는 보증금의 10%, 최대 4,500만원 과태로 부과

하지만 부동산 계약할 때 “문제 없다~”는 식으로 무마하면서 전세보증보험을 가입하지 않고, 뒤늦게 세입자가 눈치를 채서 계약을 취소하겠다고 얘기했을 때 보증금을 돌려줄 수 없다고 나몰라 하는 경우가 누적되어서 전국적으로 지금의 전세사기 사태가 벌어지게 되었습니다.

■ 깡통주택 방지, 중복, 이중계약 단어 언급하기

요즘 같이 부동산 계약이 민감할 땐 철판깔고 이 세 단어를 직접 언급해서 조곤조곤 이야기하는 게 세입자 입장에서 자신의 소중한 보증금을 지키고, 훨씬 승산이 높습니다. 단순히 부동산 공인중개사 말만 믿고 덥썩 계약하면 큰 낭패를 봅니다.

꼭 같이 확인하셔야 합니다.

• 1) 가압류: 국세체납(세금 미납) 등으로 인해 압류가 진행되고 있는 주택
  
• 2) 등기부등본(등기사항 증명서)에 기재된 실 소유자-임대차 계약인 동일 여부

■ 관련 공문서 재확인 3가지

각 문서는 온-오프라인에서 확인할 수 있습니다. (각 단어 클릭시 공식 사이트로 이동)

• 1. 등기부등본(등기사항 증명서): 정부24누리집, 무인민원발급기, 법원
• 2. 건축물대장: 정부24, 각 주민센터 발급
• 3. 전입세대열람 내역서: 이중계약 여부, 선순위 임차인 유무, 보증금 총액 확인용

■ 전세 매물 시세 확인(실시간)

갑자기 시세보다 터무니없이 싸게 나온 매물이 있다면 분명히 의심해봐야 합니다. 아무 이유없이 가격을 내리는 이유는 절대 없습니다. 그래서 국토교통부에서 제공하는 [실거래가 공시시스템]에서 기존에 거래되었던 거래 금액을 확인하여 합당한 전세 매물의 가격이 맞는지 최종 확인하면 좋겠습니다.

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4. 계약서에 특약사항 기재(내용 그대로 복붙=무한 방어법)

이유 묻지 마시고, 아래 3가지를 그대로 옮겨 적으시면 됩니다. 그러면 부동산 주인과 공인 중개사는 곁눈질을 주며 핀잔을 주는 느낌을 주겠지만, 여러분들이 아주 잘 하고 있다는 뜻입니다.

• 첫 번째. 전입신고 효력이 발생하는 계약일의 다음날까지 (다른 근저당이 설정되지 않은 상태로) 계약 당시 상태로 유지합니다.
  
• 두 번째. 계약 후 근저당 사실이 발견될 경우, 바로 계약을 해지하고 약속한 보증금 전체를 반환합니다.
  
• 세 번째. 계약 완료 후 임대인이 세금을 체납한 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 보증금 전체를 반환합니다.

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5. 성공적인 계약 후, 마무리 샷(확정일자)

위 사항까지 문제없이 진행되었다면 아래 세 단계만 걸치면 이제 안전한 주거지 확보가 가능합니다.

• 1. 확정일자 받기 (법원 등기소 사이트)
• 2. 등기사항 증명서 확인하기(선순위의 권리자로 자신의 이름이 적혀있는지 확인)
• 3. 전입신고 하기(정부 24)

4,5번까지는 워낙 익히 들으셨던 문장들이라 따로 설명하지 않아도 세입자가 충분히 보호받고, 보증금을 지킬 수 있는 문장임이 느껴지시죠?

외우지 말고, 이 블로그 내용들을 그대로 캡쳐해두세요. 수백만원을 넘어 수천만원을 지키실 겁니다. 여러분들의 안전한 보금자리 확보에 도움이 되셨길 바랍니다.

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