전세사기가 전국적으로 기승을 부리는 이유는 아무래도 ‘정보의 비대칭성’이 가장 크게 기여합니다. 특히 전세 사기범들은 세금 체납, 근저당권 설정 등 중요한 정보를 아주 교묘하게 숨기는 방법을 택하여 각 집에서 살게 될 세입자에게 큰 피해를 안기고 있습니다.
누구나 전세사기의 피해자가 될 수 있기 때문에 아래 건물 유형별 특징, 예방 체크리스트 5가지를 확인해보시길 바랍니다.
a. 전세사기 오피스텔 유형(ex. 인천 미추홀구 사례)
오피스텔 유형은 빌라에 비해 초기 공사비가 많이 들어갑니다. 그래서 오피스텔을 지을 부지를 선정할 때 ‘신탁사’를 반드시 끼고 진행하는데요. 신탁사는 은행으로부터 대출을 받아 공사를 진행합니다.
이렇게 만들어진 오피스텔은 등기부등본을 떼어보면 근저당권 설정 없이 깨끗하게 나오는데, 이 때문에 세입자들 입장에서는 문제가 없다고 생각하게 됩니다.
이 허점을 이용하는 전세 사기범들은 신탁사(사업 주체)의 별도 동의 없이 전세 수요자와 계약을 맺어 보증금을 챙기고 잠적하는 게 가장 전형적인 유형입니다. 근저당권 순위는 은행 > 시공사 > 세입자 순이여서 사실상 세입자는 최악의 3순위에 해당되게 됩니다.
b. 전세사기 다가구 주택 유형(ex. 대전 사례)
다가구 주택은 소유자가 한 명이고, 집 한 채에 다수의 방이 있는 구조를 의미합니다. 여러 개 방에 각기 다른 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. 이 때문에 계약한 선순위를 추후에 들어오는 세입자는 어떤 방법으로도 알 수 없습니다. 부득이하게 뒤늦게 계약한 세입자는 자연스럽게 후순위로 배치되기 때문에 최악의 전세사기에 휘말리게 됩니다.
전세사기 예방 체크리스트(5가지)
전세사기범들은 세입자들의 무지를 파고들어서 사기를 칩니다. 우리는 이에 맞추어 세입자 권리르 보호받을만한 계약서에 특약 사항을 넣어야 합니다. 세부 특약사항(3가지)은 따로 글로 정리했으니 이 글의 마지막에 참고해주세요.
등기부등본상 근저당권 설정 여부
전세금반환보증보험 가입 유무
거주할 집의 매매가와 전세가 차이
재산세, 종부세 등 세금 체납 유무
다가구 주택 선순위 임차인의 확정일자 확인
위 5가지 사항을 잘 파악한 상태에서 “어떠한 경우에도” 절대 다른 곳으로 이사하거나 전출하면 안 됩니다. 현재 그 곳에서 [살고 있는 상태]를 유지하는 것이 무엇보다도 중요합니다.
자신의 소지품을 최소 1개라도 남겨 놓아서 전입과 점유를 반드시 유지해야 우선면제권 확보와 대항할 수 있습니다. 이불 한 장 조차도 남겨두세요.
2. 전세사기 방지를 위한 유튜브 채널 추천
2021년부터 집중적으로 전세사기와 관련된 이슈로 면밀히 다루는 좋은 유튜브 채널이 있습니다. ‘덕방연구소’라는 유튜브 채널로 건물 유형별, 세대 유형별 등 자신에게 적합한 다양한 사례를 확인할 수 있습니다.
가장 많은 조회수가 나온 ‘원룸 전세사기’ 유형인데요.
현재 자신의 상황에 맞는 전세사기 유형을 찾아보고 싶으신 분들은 100여 개의 덕방연구소 채널 영상에서 찾아보시길 바랍니다. 영상 러닝타임이 대체적으로 8분 내외로, 길지 않으면서 워낙 꼼꼼하게 짚어주는 좋은 채널입니다.
국토부에서는 전세사기가 확률적으로 많이 발생하는 신축 빌라, 다가구 주택, 오피스텔 유형 등 계약할 때 유의해야할 정보를 사전에 잘 체크할 수 있도록 안심전세앱을 제공하고 있습니다. 단 한번만 잘 체크해도 수천만원의 사기를 예방할 수 있는 좋은 앱이니 꼭 참고하시면 좋겠습니다.
